O alcance da responsabilidade socioambiental do loteador e do poder público no parcelamento ilegal do solo urbano.

Abstract

Este trabalho aborda a incidência de parcelamentos ilegais do solo urbano, com objetivo de determinar o alcance da responsabilidade do loteador e do poder público local pela regularização destas atividades, sob os aspectos urbanístico-ambiental e jurídico ou fundiário, em que pese a indefinição de se encontrar o agente responsável. Ademais, visa preencher eventuais imprecisões normativas a respeito do ônus de regularizar tais empreendimentos imobiliários. Justifica-se pela necessidade de promover o adequado desenvolvimento urbano, bem como garantir aos adquirentes dos lotes a segurança jurídica da propriedade e condições dignas de habitabilidade. Para tanto, por meio da metodologia qualitativa, a pesquisa se baseou na análise do arcabouço jurídico, na revisão de literatura e no exame dos posicionamentos jurisprudenciais aplicados à atividade de parcelamento do solo urbano e ao processo de intervenção jurídica, socioeconômica e/ou ambiental. Em matéria urbanístico-ambiental, a atividade de parcelamento do solo urbano, levada a cabo pelo particular e sob fiscalização do poder público, implica, por sua natureza, risco a direito de terceiros e, por conseguinte, a responsabilidade pela reparação de eventuais danos é objetiva de acordo com a Teoria do Risco. Por fim, superada a questão da responsabilidade objetiva, concluiu-se existem três correntes predominantes na jurisprudência sobre o alcance da responsabilidade dos agentes envolvidos na atividade. De acordo com a primeira corrente, a responsabilidade é exclusivamente do loteador, já que o art. 40 da Lei nº. 6.766/79 anuncia uma faculdade dos Municípios pela regularização da atividade, sob seus critérios de oportunidade e conveniência. A segunda corrente atribui a responsabilidade principal ao loteador e subsidiária ao ente público competente, uma vez que os Municípios têm o “poder-dever” em regularizar a atividade. Por último, a terceira corrente determina que ambos os agentes envolvidos são responsáveis pela regularização dos loteamentos ilegais, porquanto seu entendimento está fundamentado ao conjugar o art. 40 da Lei nº. 6.766/79 com o restante do ordenamento jurídico, sobretudo nos preceitos constitucionais em matéria urbanístico-ambientais. Não obstante, esta última corrente apresenta uma ressalva diante da preocupação de tornar o poder público um ente garantidor universal dos loteadores inadimplentes e, por sua vez, onerar duplamente a sociedade, ao dispor que a responsabilidade estatal é objetiva e solidária, embora de execução subsidiária. Nesse sentido, mitigar os efeitos da responsabilidade solidária não rompe com a ideia do princípio do poluidor-pagador.